越秀地产自我突围

越秀地产自我突围 更新时间：2010-9-17 7:03:35 　　――一个城市建设集团的扩张样本　　刚刚完成重组的广州越秀城建地产集团立即马不停蹄地走上扩张之路，今年下半年，在大多数开发商对调控尚存观望的情形下，该集团却接连两次在广州、佛山拿下“地王”，还没有停歇之势。　　从某种程度上看，这个区域色彩浓厚的地方城建集团的全国扩张之路才刚刚开始，要在5年时间内实现200亿的销售目标，恐怕还需要进入更多此前未曾涉足之地。　　圈地进行时　　从2009年开始，越秀城建在土地市场上的表现就已经开始引起行业关注，尤其是将广州大学城相连的多块土地收入囊中，甚至被业界质疑其“区域垄断”。　　资料显示，该集团去年分几次竞得广州大学城9幅住宅用地，总用地面积达112784平方米，总建筑面积超过34万平方米。据了解，大学城一共储备有22幅住宅用地，如今越秀城建已经吞食大学城住宅用地近半壁“江山”，成为在大学城拥有住宅用地最多的开发商。　　近期，该集团的土地扩张之势有增无减。8月31日，广州市推出三幅市区宅地，吸引万科A、保利地产等12家房企参与竞拍。最终，越秀城建以总价28.75亿元的价格拿下番禺的两幅宅地，其中一幅以超过7000元/平方米的楼面地价，创下了番禺地区的楼面地价新纪录。　　紧随之后的9月10日，该集团又将触角伸出广州，在佛山以13.5亿、约6767.11元/平方米的楼面地价夺得一个项目，被称为该区域的单价“地王”。　　该集团相关负责人在拍卖完后接受媒体采访时透露：“这是越秀城建进入佛山的第一个项目，但绝对不是唯一的项目。”意味着该集团还将进一步寻找合适地块。　　对于在土地市场上一连串的表现，越秀城建总经理梁由潘表示，集团将一改过去只在广州开发的战略，正启动一轮全国扩张，先后在广东江门、山东烟台等城市买了土地。接下来，还会在华北、华东以及西部的一些城市寻找土地。　　“反正不缺钱，下半年还会继续买地。”梁由潘称，今年上半年的销售回款充足，截至6月30日，集团内可动用现金超过60亿，这些钱大部分都将投入到土地市场上去。　　越秀城建日前也发布最新公告称，董事会建议以公开发售方式，配股集资34.48亿~34.76亿港元，将用作未来土地储备收购。　　存货不足之忧　　在4月份宏观调控政策出来之后，积极买地的开发商不多，万科、恒大等大量增持土地的开发商也都尽量回避高价地块。就在广州8月30日的土地拍卖会上，流动现金充足的万科也最终放弃举牌。相比之下，越秀城建的举动更显示出几分对土地的“极度渴望”。只要查阅数据，便可以发现其土地储备相对于快速发展的战略而言，确实存在较大差距。　　该集团中期报告显示，今年上半年，集团共拥有约453万平方米的未开发物业，其中，住宅面积约占54%，写字楼面积约占10%，商业面积约占15%，停车场及其他类型的面积约占21%。　　但集团同期开工面积约271万平方米，其中，住宅面积约占49%，写字楼面积约占14%，商业面积约占13%，停车场及其他类型的面积约占24%。　　由此可以看出，如果按照现行开发速度，该集团现有土地储备不足其开发两年。相对于大部分开发商动辄拥有3~5年的土地储备量而言，越秀城建在壮大的道路上还有较长的一段距离。　　梁由潘表示，集团制定的扩张计划是用从今年起的5年时间，实现全国住宅销售突破200亿，跻身国内大型开发商的行列，而今年的销售目标是80亿。　　全国扩张起步　　由于挂着广州市正牌国有企业的“招牌”，越秀城建历来开发的房子都比较受当地居民的青睐，这也使得该集团的项目定价往往高于同区域的其他项目。　　资料显示，越秀城建属于广州最早涉足房地产开发的一批国企，但随着当地民营开发商的快速壮大，一度同其他国有企业一样陷入困境，到目前，虽然该集团是广州众多国企中唯一幸存下来的一家，但其现有资产规模都已经无法与当地的几个地产巨头相比。　　在错过了房地产发展的上一轮高峰期之后，越秀城建看起来希冀在未来的几年中奋起直追，甚至决定摘掉“广州”本地企业的帽子，“走出”广州。　　不过，有业内人士担忧，地方国有企业最大的问题，往往是本地拥有特殊资源，例如一些特殊的优质项目，政府出让时都会往本地国企倾斜。这些地方国企一旦走出去与其他开发商站在同一平台上，这些资源上的优势也将消失，其竞争力是否还在，尚有待考验。　　梁由潘对此表示，公司早就已经市场化运作，不担心在外地可能遇到的挑战。　　据悉，为了适应全国扩张战略，该集团将在广州以外统一使用“越秀地产”的名字，不再提及“广州城建”。而考虑到广州人对城建的熟悉度，本地项目还会沿用“城建”字样。　　目前，越秀城建的大部分项目依然集中在广州，因此，要真正实现全国布局，恐怕将不是一个短暂的过程。　　数据显示，截至2010年6月底，越秀城建实现营业收入约人民币10.37亿元，权益持有人应占持续经营业务的盈利约人民币3.56亿元，较去年同期分别回落53.1%及33.4%。即使考虑到下半年将有大量物业交付的因素，公司的全年营收规模在众多开发商中仍不起眼。

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