回答：短期房价看四重因素 ：银行信贷、调控政策、配套落地、交易市场心理预期，每个具体楼盘走势截然不同。长期房价还有更多因素:

二线城市房价

存量住宅成交量

土拍价格

财政政策

货币政策

经济压力

土拍后，买卖双方心理预期都很高，配套落地快、政府扶持力度大的楼盘受益，长期短期都有利。

提问：想请教一个问题，现在人口增速下降，以后对房子的刚性需求就会减少，还足以支撑高房价么

回答：1.目前的状态是：人口速度下降，但人口总数仍然在增加，只是速度变慢，大规模的减少或者老龄化，在20年后；

2.人口也是分层的，房产和人口不是一锅粥，房产是某个城市中的房产，三四线城市人口下降，一二线城市人口增加，我的推荐一直是买一二线，没有三四线；

3.房价的决定性因素，是货币；如果一座城市城市人口不增不减，内部正常循环，房价会沿着恒定的速度上涨。

提问：房姐你好，我和老公打算JLH购置改善性房产，估计会大于144，手头现金300，大概预算总价500左右，二环以内有何推荐？房查和征信显示，我名下全款一套，老公名下两套一套贷款一套全款，之前离职在家两年一直没有流水，去年年底有了新单位才有了流水，请问怎么操作首付金额最低和利率最低？家里老人票已经用完了

回答：以家庭为单位计算，你们已经把3套资格都用完了。2个方案:1.找代持，用亲友的首房首贷买。2.把你名下的全款房过户到老人名下，JLH之后用你的首房首贷买。

提问：泛悦城100平、二房二厅一卫，单价27000（精装），投资可以入手吗？

回答：CEO站岗盘，投资回避。

提问：房姐，两个问题。一，公积金贷款结清后还可以再重新贷出来吗？有没有什么具体限制？二，武汉银行可以做二押吗？

提问：谢谢房姐，虽然没发做为专业炒家，但是能借助您的经验少走弯路，事半功倍，非常感谢。关于信用卡的提问，计划开始养卡为房贷做准备，现有招行6w，浦发20w，再开发一张额度20w卡，三卡互动以供每月3W的房贷需求，有没有推荐的卡和银行？虽然招行和浦发都是50天免息，但是用了好久，也不想再调整了。

回答：交通白麒麟，资质好可以到20W，另外玩空当接龙要多核多卡。把这些卡分成3份，做好额度和账单管理。

提问：准备以婆婆名义sfsd购房，怎么让同父异母的几个兄弟跟这房子无关呢

回答：你也上产证，然后约定份额，你占99%，婆婆占1%，另外可以叠房租，叠抵押，高枕无忧。

提问：请问今年下半年武汉二手房走势

回答：武汉楼市现在已基本是低谷，不会持续走低。加上限价解除，和大学生落户利好，预计在明后年会有一波拉升，现在是淘笋的最佳时机。

提问：房姐您好，请问万科金色家园现在应该卖掉吗？朋友都说是中心城区，又是学区房，都建议不卖，想听听你的意见，谢谢。

回答：继续持有，还有涨幅空间，等下一波涨幅来了卖出，裂变2套低价盘。详见知识星球内部分享《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

提问：房姐你好,本人名下南湖假日33平小户型,房贷剩23,手上子弹60,老婆已经jlh,有刚需购房资格。纯投资现在买二手房出租缓解月供压力还是直接买新房。南湖假日有必要出售么,售出可得30左右

回答：小户型占房票，出掉。然后一套限价新盘，一套二手盘

提问：手枪型户型是不是不好，怎么解决

回答：是的，需要进行空间设计，重新拆改

提问：房姐，你好。请问武汉做二手房东有市场吗？找一些老破小。简单装修出租。如果可行应该注意什么。谢谢

回答：1.武汉的租售比太低了，租售比达不到5%以上就没有意义。2.做民宿的租金更高，但是老破小做凤变冰为了出租不合适，且老破小环境太差了，小区环境也会拉低资金价格。如果有房子在江景，湖景，旅游区，大学附近的可以试试，如果没有就算了，租金小钱不在意

提问:房姐，我的旭辉有必要退了吗？如果要退，估计退的了，销售把我房号写错了

回答:旭辉如果能选个其他楼层，单价保持在1.35左右其实是可以入的

追问:我看了下旭辉19-27均价都是1.42左右，我选的是28楼，大概1.4，1.35得只有次顶楼跟15楼以下，当时签的时候有点头脑发热，哎，8楼以下，次顶楼是低于1.35，好期待你得回复啊

回答:那就选次顶啊，次顶是投资首选

提问：房姐，想问下上海市区的老破小买来自住行吗？主要考虑小孩上学教育资源稍微好些，不知道以后想出手时会不会有价无市？

回答：考虑孩子教育买学区，基本就是消费型支出，不要买学票溢价太严重的，小户型能挂个学区就行。

出手的时候做个凤变冰，上海目前的金融政策相对宽松，房龄30年左右的还可以贷款。

建议最好是买90年代后的，后期还可以出手。

提问：万能的房姐,投资购买小户型或公寓，简单装修后出租或做民宿，以租养贷，可行吗？这样操作要注意什么问题？

回答：预算充足买大户型做高端民宿更合适。投资房产的逻辑是先选对板块，适合做民宿的地段:

热门商圈

地铁换乘站

风景区

大学附近

民宿是对装修产品的运营，两个东西还是有差别。装修看重成本，行家用的材料信息，装修队是核心资源。民宿重在对市场喜好的把握，什么样的地段用什么样的产品，不同风格设计吸引不同人群，不同产品定价不同，设计装饰的审美，airbnb的账号经营，社交媒体的宣传包装都是运营大头，已经和装修没有太大关系了。

提问：房姐晚上好，接着前几天问的问题，南京边上的镇江句容宝华商圈，看的恒大的二手房离4号线终点站仅3公里，城际轨交在建设中。这个地方近两年基本价格稳定，现在可以投一下子吗？还有绍兴柯桥的柯西片区也有杭州的城际轨交在建，请问值得一投吗？望房姐帮助解惑，十分感谢！

回答：都不建议买

韭菜盘，收割一波后永远站岗。没有人口净流入的城市，房价站不住脚。赌场也有很多人赚钱了。但是赚钱不代表不是赌徒，有人赚到钱不改变赌场必赚赌徒的性质。

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