2008年金融危机以后，美联储QE“印钞机”被无限放大，毫无节制地生产出大量美元，使美国金融和经济借助美元优势得以复苏。与此同时，美联储也为全球资产炮制出了超膨胀的价格表现。例如，借助美联储和多个央行的杠杆，全球范围内高涨的房价。

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但是，自2015年底开始，美联储画风突变，目前美元已加息8次，鹰派预计，这场美元紧缩将持续到2020年底。美元最终利率或接近于3.75%-4%的水平。这对过去过度依赖美元低息贷款和多个央行低息杠杆的全球楼市而言，几乎在经历火热的炒作后，一边是火焰，一边是海水，全球至少20个城市的楼市或正在进入冰川时代，房价或即将断崖下坠，膨胀美元编织的全球高房价庞氏骗局或也正在被揭穿。

值得玩味的是，与十年前美国楼市次贷危机的“雷曼时刻”爆发，并传导全球金融海啸类似的是，本次全球楼市出现拐点的标志或依然来自美国楼市，因为那里是美元的诞生地，美国楼市也曾是全球热钱相对集中的区域，在美元数度加息和美国经济优先举措下，全球金钱或正在美国楼市上演大逃离。

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根据房产经纪商Redfin的数据，截至9月中旬，全美挂牌待售的住宅中有超过四分之一都降价了。这是该经纪商自2010年（8年来）开始汇总该数据以来的最高数据，这种景象像极了2008年。全美范围内或正在上演楼市降价潮。特别是过去靠国外投资者购买支撑下的地产，正在遭遇非美资金的抽离。

另据全美地产经纪商协会（NAR）9月末公布的数据显示，8月全美成屋销售量创下2016年2月以来新低。近一个月，加州有超过25%的待售房屋降价销售，降价最多的房屋甚至打出了5折，这是自2010年以来加州房屋降价最大的幅度。分析认为，在纽约，一周内就有800栋待售房屋降价销售，这在最近12年来实属首次。

彭博援引Brown Harris Stevens的报告称，在今年二季度时，纽约曼哈顿的二手公寓就以五年以来最大的折扣售出。上东区（Upper East Side）三居室销售价格中位数较上年同期大跌16%，至307.5万美元。房地产经纪公司Douglas Elliman的数据显示，曼哈顿区的购房人数较去年同期减少17%至2629套，这也创下2009年全球经济衰退以来第二季度的最低成交量。

值得一提的是，据Real Capital Analytics近期的报告指出，中国投资者从2008年来以来出现首次开始抛售美国房产。中国买家（企业）在今年第二季度内出售的美国商业地产总计达12.9亿美元，远远多于中资买入的美国地产1.262亿美元，第一次呈现净卖出11.64亿美元。分析认为，这仅是美国楼市遭遇抛售潮的一个缩影，根据上述报道数据，不难发现，全球投资者正大举从美国楼市撤离，因为大多数投资者都不愿意赶在2020年美元加息到顶之前再为一些原本空置的房产背负高额的房贷。CNBC报道称，美国卖家正以多年来从未有过的速度降价出售房屋。

房贷美近期在一份声明中表示，美国30年期固定抵押贷款平均利率为4.72%，创自2011年4月以来最高；15年期固定抵押贷款平均利率达到4.16%，较前一周的数据上涨0.05%。美国地产网站Realtor.com首席经济学家Danielle Hale认为，今年全年，借款成本将继续上升，30年期固定房贷利率将在2019年之前触及5%。值得注意的是，仅在一年之前，这一数字仅为3.83%。

值得注意的是，据华尔街日报报道，除中国央行和人民币可能例外，全球央行和货币或正在进入跟随美元的加息潮。这意味着，全球多个城市的楼市或都将上演美国纽约曼哈顿楼市的抛售潮。欧洲央行稍早前宣布将于今年年底前结束购债，这为该央行2019年加息提供了更大可能。而越南、韩国、泰国、澳大利亚央行加息的脚步或也一天天临近。而截至目前，巴林、沙特、阿联酋、印尼、印度、阿根廷、土耳其、英国央行也纷纷开启了不同程度的加息模式。

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就以英国伦敦为例，毕马威预计，2023年以前，英国全境的平均房价增速将持续减弱，表明"英国住宅市场可能正进入价格适度增长的新常态"。对于英国业主而言，这意味着房价迅猛上涨已经成为一个遥不可及的梦想。英国央行货币政策委员会(MPC)委员邓雷罗近期表示，预计未来三年借贷成本将逐步上升。而英国房价的上涨速度将慢于该国的通胀。

不仅如此，过去多年全球投资者还喜欢把钱投资在澳大利亚、加拿大、新西兰的楼市中，随着这些地区开启了不同程度限制外国人购房举措，近年，全球投资者又蜂拥至东南亚和南亚的一些城市。比如，据英国广播公司BBC报道，越南类似胡志明市等一些城市低廉（几千元）的房地产价格，成为全世界不少中产阶层投资的标的。但令这些炒房客失望的是，在越南，由于私人拥有土地的转让权和继承权等，可以自己买地建房，因此，自建住房的比例非常高。

也就是说，尽管看起来几千元的房价并不贵，但在越南炒房客找不到数量庞大的接盘侠时，其房价或只是一些地产企业和炒房客一厢情愿的有价无市罢了。这意味着，全世界许多在胡志明市和芽庄市等地的炒房客，可能面临囤积的数套房屋连年无人居住的境遇。与此同时，迫于医疗、基础设施等方面的滞后，这些地区也并不适合来自经济较为发达地区人群的养老之所。

而随着越南央行加息步伐的临近和越南市场由于过于依赖美元贷款，在美元紧缩周期中，面临的美元荒，全球投资者或都将在越南胡志明市等城市楼市中被套牢。通过上述迹象，我们不难发现，在美元持续加息周期中，无论发达市场还是东南亚等地的楼市或都进入相对危险的边缘。

它们是美国的纽约和西雅图、澳大利亚的悉尼、墨尔本、阿德莱德和珀斯，英国的伦敦和曼彻斯特、新西兰的奥克兰、加拿大的温哥华和多伦多、瑞典的斯德哥尔摩、马来西亚的吉隆坡、印尼的雅加达、泰国的清迈、印度的孟买、 越南的胡志明市和芽庄市、菲律宾的马尼拉以及韩国首尔。目前，在美元强音之下，至少这20个城市的多个楼市存在无人居住，房价或将断崖下坠的可能。（完）

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