文章目录：

1、住宅工程门窗渗漏常见问题，带你一文了解。2、外墙防水相关细部节点做法3、北京开墙打洞如何“长治”？右安门内大街77号楼给出答案

住宅工程门窗渗漏常见问题，带你一文了解。

导语根据中国建筑防水协会的统计数据，目前我国房屋的平均渗漏率约为 65%[1]。在建筑质量问题投诉中，渗漏问题最为普遍，占司法案件的 25%~35%，仅次于结构安全问题，不仅造成经济损失，降低居住舒适度和幸福感，长期更损害结构耐久性，埋下了安全隐患。现在住宅使用的门窗，作为重要的建筑外围护结构，由于技术复杂且从国外引进时间不长，现阶段仍然存在设计、施工、原材料质量参差不齐的情况，导致其渗漏问题十分突出。如 2019 年，“利奇马”、“米娜”台风导致上海某住宅超 80%的门窗渗漏，整改耗时一年多。住宅门窗渗漏投诉频发，搞清门窗渗漏原因并提出对应的解决方案，势在必行。

01

门窗渗漏现象及原因分析

门窗渗漏问题可分为两大类：一是门窗安装洞口渗漏，二是门窗本体渗漏。门窗本体渗漏又可分为开启扇渗漏、型材拼接缝渗漏及固定扇渗漏。下文将结合具体工程实例，对上述几种典型的门窗渗漏问题进行详细剖析。1.1 门窗洞口渗漏近年来，上海积极推动装配式建筑及高性能成品门窗的应用，其中门窗安装普遍采用钢附框。然而，由于墙体构件的尺寸加工存在偏差，部分洞口需设置多道钢附框，导致门窗安装会形成附框与建筑主体间的缝隙（预埋附框除外）、多道附框间的接缝以及附框与主框间的接缝。门窗洞口典型节点构造见图 1—4，渗漏实例照片见图 5—6。

图1 预埋附框门窗节点图

图2 主框与主体结构连接节点图

图3 后置附框门窗节点图

图4 预埋+后置附框门窗节点图

图5 门窗洞口角部渗漏图6 门窗洞口下部渗漏

门窗洞口渗漏主要原因总结如下：

1）附框或主框与建筑主体间的缝隙，因未使用防水砂浆进行完全密封，尤其是固定铁片处，导致雨水从这些缝隙处渗入。2）附框与主框间的缝隙，因聚氨酯泡沫填充不密实，留有孔洞，或填充溢出部分切割粗糙，表面孔隙大，加之外部未采用密封胶密封，造成雨水渗透。3）密封胶打胶前，未进行粘结性和相容性测试，或未对基面进行有效清洁及处理，导致密封失效，为雨水渗入提供了通道。

1.2 门窗开启扇渗漏上海地区土地资源紧缺，住宅多为高层建筑，按DG/TJ 08—2242—2017 《民用建筑外窗应用技术规程》[2]中第 3.0.8 条的规定“七层及七层以上民用建筑不宜采用外平开窗”。因此，高层住宅多采用内平开窗或内开内倒窗，而低于七层的多层住宅和别墅多采用外平开窗，阳台门多采用推拉门或提升推拉门。典型节点构造见图 7—8。

图7 内平开窗开启扇节点图

图8 推拉门节点图

开启扇渗漏的实例照片见图 9，渗漏主要原因总结如下：

图9 开启扇渗漏示例

1）开启扇五金件未调节到位，扇与框间隙过大，防水胶条未能压实，失去密封作用。2）开启扇面积大，但锁点少或锁点与锁块搭接量不够，在风压作用下易致锁点松脱、开启扇产生局部较大形变，造成雨水渗漏。3）防水胶条变形、断裂或脱胶，导致与胶条连接部位存在缝隙，引发渗漏（图 10—13）。

图10 开启扇框防水胶条安装示意图图11 开启扇框防水胶条断裂照片

图12 开启扇框防水胶条老化脱胶照片图13 开启扇框防水胶条老化变形照片

4）排水孔防风帽缺失，雨水在风压作用下倒灌。5）室外侧窗台无泛水设计或排水孔离窗台太近，导致排水不畅，雨水越过防水胶条进入室内侧。推拉门渗漏的实例照片见图 14，常见渗漏原因总结如下：

图14 推拉门漏水照片

1）阳台装饰完成面过高，堵塞推拉门排水孔，排水受阻导致水倒灌进入室内。2）门框组装时，端部防渗胶片缺失或不适配，导致外腔积水通过端部缝隙进入室内侧。3） 俩门扇交接处下口未设置防止雨水进入室内侧的止风块，风压过高时雨水直接从室外侧进入室内侧，形成倒灌。

1.3 门窗型材拼接处渗漏铝合金门窗的型材拼接方式主要有 45°角拼接和十字/丁字型拼接，典型节点构造见图 15—16。型材拼接渗漏实例照片见图 17—18，渗漏主要原因归纳如下：

图15 铝合金门窗45°拼角工艺图

图16 铝合金门窗十字型梃拼装工艺图

图17 型材45°拼角漏水照片图18 型材丁字型拼接漏水照片

1） 组角工艺不佳，未使用断面密封胶处理拼接面，组角胶灌注不饱满，致使拼接产生缝隙，雨水从缝隙处渗入室内。2）窗框在运输或安装过程中发生变形，型材拼接处裂开，断面胶失效，后续未及时修复并重新密封。

1.4 门窗固定玻璃部分渗漏门窗固定玻璃部分一般采用玻璃压条在内侧安装固定，并利用内外侧密封胶条密封，典型节点构造见图19。该部位渗漏的典型实例照片见图20，渗漏主要原因归纳如下：

图19 门窗固定扇节点图

图20 门窗固定扇渗水照片

1） 型材未设置排水孔，外部雨水渗入后无法排出，最终从室内侧玻璃压条处渗出。2）型材排水孔外未安装防风帽，在风雨作用下，雨水从排水孔倒灌进入型材腔体内，并经由室内侧玻璃压条处渗出。3）室外侧窗台未做泛水或排水孔离窗台太近，导致排水不畅，雨水倒灌进入型材腔体内，同样自室内侧玻璃压条处渗出。

02

门窗渗漏解决措施

2.1 设计方面门窗设计应综合考虑地理位置、周边环境、建筑自身特点、使用需求及经济技术条件，并应符合相关规范的规定。性能指标要求应根据结构计算、节能、绿色建筑及声环境要求等确定，反复启闭设计要求根据门窗的设计使用年限和预期使用频率确定。具体要求如下：

1）主要受力部件如门窗框、扇、拼樘型材的壁厚需通过计算或试验确定。2）外窗防水应采用等压原理进行设计，合理设置排水孔和等压孔，排水孔的位置、尺寸大小等应满足排水要求；玻璃的镶嵌宜采用干法密封，转角处防水胶条宜使用定型胶条。3） 窗框与活动扇中间的胶条与型材的搭接量要符合要求，并充分考虑胶条受力变形的影响。4）室外装饰装修面不应妨碍门窗的正常开启，不应堵塞排水孔；窗台应做泛水，与排水孔的高差保持在 20 mm 以上。5）外墙窗口应根据要求做好滴水槽和鹰嘴，滴水槽的宽度和深度大于 10mm。

2.2材料选用

选用的型材、玻璃、胶条、密封胶等必须具备检验报告、产品合格证、质量保证书，并符合门窗设计标准，具体要求如下：

1）中空玻璃采用双道密封，第 1 道密封采用热熔型丁基密封胶，第 2 道密封采用聚硫或硅酮类中空玻璃密封胶。2）外窗用五金件应满足安全、适用和耐久性要求，并应符合相关标准。3）用于安装玻璃的密封材料应选用橡胶密封条或硅酮密封胶，胶条应采用三元乙丙橡胶、硅橡胶等橡胶类制品，密封毛条应采用夹胶硅化毛条，嵌缝填充应采用中性硅酮密封胶。4）框扇四周的密封胶条必须连续密封，转角处切90° V 形口（不得断开），并采用专用胶水粘接，不得出现硬结现象（会导致胶条回弹性能丧失）。每个框扇密封胶条只能有一个对接点，采用 45°角粘接，并预留至少 8 mm 的变形余量。装配后的胶条不应出现脱槽现象。5）采用专用角胶进行角部连接，或采用无缝连接工艺，如采用橡胶注胶工艺生产的整框胶条；闭孔海绵结构的三元乙丙胶条，角部进行直接折弯安装。6）室外侧设置防水透汽膜，有效阻止雨水沿着墙体向室内渗漏，保证窗洞口的水密性；同时，可以排出墙体内的水汽，避免保温层被水汽润湿而失效。室内侧设置防水隔汽膜，防止水汽渗透进入室内，避免室内侧门窗周边潮湿发霉。

2.3 加工制作

门窗加工制作应依据设计图纸及相关技术规范进行，确保连接牢固、密封良好。紧固件就位平正，并按设计要求进行密封处理。门窗下框不宜开设贯通型安装孔，如开设应采取有效的防水措施。加工制作过程中应注意以下几点：

1）严格控制型材尺寸偏差，确保型材拼接的平整度、缝隙符合相关标准要求，组角胶密实，角码、角片齐全，确保整框的强度和刚度。

2）型材拼接面采用断面密封胶密封，确保断面防渗胶片尺寸适配，无漏装。

3）防水胶条应平整连续，转角处应嵌填紧密，不应有松脱凸起；胶角和胶条接头处不应有收缩缺口。

2.4 安装施工及监管

施工前编制专项方案，结合规范及工程特点，经审批执行。技术交底应确保工人理解施工流程和质量控制点。通过样板施工，经淋水试验合格后，方可进行大面积施工。如有整改，整改措施应在新的门窗专项施工方案中体现。淋水试验可参照 JG/T 211—2007《建筑外窗气密 水密 抗风压性能现场检测方法》进行。

门窗施工监管要点如下：

1）门窗洞口采用防水砂浆密实填嵌，注意连接铁片及细小缝隙等薄弱环节的强化。发泡剂与密封胶的施工工序要准确无误，施工前确保型材表面洁净。先在外侧施打密封胶，要求胶体连续、光滑、饱满，无气泡、开裂和脱胶现象，待密封胶固化后，再从内侧填充发泡剂。条件允许时，建议使用防水雨布对各接缝处进行遮盖处理。2）确保窗框安装稳固，避免窗框变形与开裂；底框固定用螺钉需带胶，工艺孔需密封处理；排水孔外侧须安装防风帽，窗扇外侧胶条留豁口以维护等压腔效应。安装完成后，应在型材拼接处补打榫口自流胶，增强型材断面密封性能。3）五金件定位精确，锁点及锁块数量、锁闭状态符合设计要求，固定五金配件的螺钉均需带胶安装。在交付使用前，需彻底清理门窗槽口及缝隙中的杂物与松动砂浆，对五金件系统进行全面精调，确保门窗闭合紧密、排水系统通畅。

2.5 维护保养

门窗供应商需提供详细的使用说明书及维护保养手册，内容包括产品型号、特点、性能参数，门窗开启和关闭的操作方法，外窗使用注意事项、容易出现的问题及防范措施，门窗日常清洁、维护、保养要求。开发商在房屋交付给小业主时，有责任传达上述信息，并对物业人员进行相应培训，以确保门窗的正确使用与维保，及时发现并解决质量问题，保障门窗安全可靠。具体维护保养措施包括：

1）定期检查门窗防水配件，一旦发现密封毛条、胶条、密封胶有老化、破损或脱落迹象，及时更换。导轨需定期加机油润滑，五金配件如有松动或锈蚀，应及时维修或更换。2）门窗表面严禁接触腐蚀性物质，日常清洁推荐使用清水或中性洗涤剂，清洗后立即擦干水分。3）定期检查门窗排水系统，及时清理堵塞的排水孔，确保排水顺畅。

03

结语

住宅门窗渗漏问题是长久存在的难题，其根源广泛涉及设计、材料选型、加工制作、现场安装及后期维护等多个环节。渗漏的具体位置及途径各异，要求我们在分析原因时，必须结合专业的检测诊断方法。本文通过分析真实案例中不同的渗漏现象，揭示常见的渗漏原因，旨在为解决门窗渗漏问题提供针对性的技术指导，确保整改措施精准有效。

针对渗漏问题，本文全面审视了工程各阶段，明确了各环节的质量控制要点与解决方案，着重强调了全过程质量监管的必要性。通过样板方案验证和竣工前淋水试验测试，我们能在早期识别并纠正潜在问题，显著提升门窗工程的整体质量，降低其渗漏风险。

外墙防水相关细部节点做法

1 . 总体要求

（1）地上外墙防渗漏细部节点构造做法是在参照《砌体结构工程施工质量验收规范》（GB50203-2011）、《建筑外墙防水工程技术规程》（JGJ/T235-2011）等规范标准的基础上，结合外墙施工的相关经验，针对外墙孔洞、雨棚和空调板、空调孔、沉降缝等易渗水部位，明确了相关细部节点做法，以规范施工，达到防渗漏的目的。

（2）防水节点构造设计及材料选用应满足现行国家及地方规范标准、公司的相关标准及要求。

（3）防水工程施工前（含防水基层施工），施工承包单位必须提前一个月编制报送《防水施工方案》，经过监理单位、建设单位工程部门审批后方可开展施工。

（4）外墙装饰工程施工前，项目质量工程师必须组织监理、施工等单位技术人员进行图纸会审，根据工程的各部位的墙体特点、相关装饰做法，确定所有门窗的预留洞口的大小、企口留置尺寸、门窗过梁和窗台梁的尺寸。

（5）混凝土外墙：混凝土浇筑前，须把施工缝处混凝土凿毛、充分湿润并将凿出的混凝土渣清理干净。施工缝继续浇筑混凝土前，应先浇筑 50mm 高同标号水泥砂浆。混凝土外墙有表观质量缺陷的必须及时处理，处理验收合格后方可进行下道工序施工。

（6）砌体外墙：外墙为加气混凝土砌块等砌块时，墙底部应做现浇砼反坎。砌体顶头缝必须饱满，拉结筋与混凝土墙柱间的连接必须可靠，拉结筋锚固和伸出长度应满足设计要求。构造柱的位置、数量及配筋要做好隐蔽工程验收，构造柱混凝土必须浇筑密实，必须先砌墙后浇筑。砌体与混凝土交接处必须铺设钢丝网，并应做好挂网隐蔽验收。

（7）预留预埋应与土建砼或砌体同步进行，以避免后期凿洞；确因设计变更需要在外墙增加孔洞，可以机械开孔，严禁人工打凿。

2. 外窗口及穿墙孔洞防渗漏

3. 混凝土反坎设置要求

4. 细部节点构造及要求

4.1 外窗口防渗漏

质量控制关键点说明

1.企口应一次浇筑成型，为保证成型质量建议采用定型钢模。

2.副框与墙体间缝隙采用M5.0聚合物水泥防水砂浆塞缝，塞缝必须保证密实。在门窗框和副框间缝隙中打发泡胶，溢出的发泡胶应塞入缝隙并压实。发泡胶严禁固化后用刀片切割。

3.窗框外侧四周多遍涂刷防水涂料，保证厚度达到 1.2mm 以上，防水涂料须刷至副框上表面。

4.飘窗上部结构板应找坡，坡度不小于 5%，浇筑密实，原浆压光，修补打磨后制作防水。

4.无保温檐口应在结构或抹灰装饰面做出滴水线。

5.后浇窗台板时，外窗台应做 100 厚 C20 砼压顶一次成型做出坡度，坡度不小于 5%；混凝土结构窗下口也应一次性按图做出坡度。

4.2 地上普通穿墙螺杆封堵

说明：

1. 本节点适用于±0.000 以上混凝土结构外墙对拉螺杆孔洞的防渗漏封堵；

2. 普通螺栓孔为塑料垫块的孔洞，封堵前先对外墙外侧的孔洞进行机械扩孔，扩孔尺寸直

径不小于 30mm，深度不小于 20mm。

3. 铝合金模板在外墙位置应采用一次性拉片螺栓，拆模后切断两端拉片，断口离墙面 5— —7mm中间拉片留在孔内，孔外无需进行防水处理；螺栓两端混凝土破损处宜用水泥砂浆抹平。

质量控制关键点说明

1.对拉螺杆两端有成品塑料垫块的，封堵前应逐个剔除塑料垫块；无塑料垫块的应将扩孔部位预埋的PVC管剔除。所有孔洞均须先用发泡胶填实，在孔外侧用砂浆封堵严实平整，然后外部涂刷

2.铝合金模板一次性拉片式应自带防水设计和易拆豁口设计，拆模板后在两端切断。

3.3 女儿墙穿墙螺杆封堵

说明：

1. 本节点适用于女儿墙对拉螺杆孔洞的防渗漏封堵。

2. 女儿墙防水泛水高度内应采用一次性对拉螺杆支设模板，两端设置成品塑料垫块；螺栓孔

封堵前应逐个剔除塑料垫块，并逐个封堵密实。

1.女儿墙泛水高度内应采用一次性对拉螺杆支设模板，对拉螺杆从孔口的最深处割断，再用

水泥砂浆封堵，水泥砂浆封堵前，孔口及周边须润湿。不应采用PVC 套管穿墙螺栓，存在渗

漏隐患。

2.螺杆应从根部切除，禁止露出墙面。

3.4 混凝土空调板、雨棚防水

说明：

1. 空调板、雨棚防水材料优先选用 1.2mm 厚聚合物水泥防水涂料Ⅱ型；可选用 1.2mm 厚聚氨酯防水涂料单组分（Ⅰ、Ⅱ型），或按设计做法；

2. 空调板、雨棚混凝土板应在结构施工时找坡 2%、原浆压光，修补后做防水，尽量避免抹灰找坡；

3. 空调板、雨棚泛水应上返墙面不小于 250mm；

4. 空调板、雨棚下部应设滴水；

5. 其他材质的雨棚也必须保障排水顺畅、排水不污染墙面，与墙体之间缝隙封堵严密。

质量控制关键点说明

1.砌筑墙体根部应做砼反坎，高度在结构面上250mm。

2.空调板外侧安装百叶，百叶坡向及间距在保证通风效果的前提下，应能防止雨水进入。

百叶下部安装框不得影响空调板排水，确保不积水。

3.5 外墙变形缝

质量控制关键点说明

1.变形缝盖板必须采用柔性可伸缩材料或可滑动的金属材料。

2.外墙变形缝盖板严禁封盖不严；外墙突出物不应影响盖板安装。

3.6 外墙孔洞封堵及顶塞

说明：

1. 填充墙顶部与结构脱开做法适用于有抗震要求的填充砌体墙；主要为采用加气块等砌块砌

体，填充墙顶面与结构楼板间留出 20-40mm 间隙，中间用聚氨酯发泡材料填充，两侧用聚

水泥砂浆封堵密实；

2. 填充墙顶部与结构不脱开做法适用于无抗震要求时；主要为采用多孔页岩砖等砖砌体，排

准时将墙体与梁、板的空隙控制在一起 170～180mm；斜顶砖应组砌密实，角度宜为 45—60 度;

3. 外墙洞口封堵做法适用于±0.000 以上混凝土结构外墙脚手架、施工电梯、塔吊、穿墙钢

或者型钢等留下孔洞的封堵；

4. 外墙孔洞封堵：小于 50mm 的孔洞采用与穿墙对拉螺杆相同的封堵做法；50mm≤孔洞≤100mm时，用干硬性水泥砂浆（添加防水剂及膨胀剂）参照对拉螺杆封堵做法分次封堵；大于 100mm的孔洞，采用细石混凝土封堵；孔洞外侧建议刷 1.2mm 厚聚氨酯或聚合物水泥防水涂料。

3.7 空调孔防渗漏

说明：

1. 本节点适用于±0.000 以上外墙穿墙管道的防渗漏封堵；毛坯交付时，应在房屋使用说明

书中说明空调孔封堵做法；

2. 管道垂直穿墙、梁等时，应在结构主体施工时预埋套管。套管两端须与墙面齐平，套管预

留时须按内高外低的原则设置坡度，高差不小于 20mm；

3. 有保温时，保温层缝隙采用发泡剂封堵，内外两侧打密封胶，确保无渗漏隐患。

1.外墙为砌体时，管道位置须用预制砼块代替砌块，禁止在砌体墙上直接留洞，混凝土预制块须符合砌体模数，厚度同墙厚。套管内高外低，高差 20mm。

2.空调孔未做到内高外低，造成雨水渗漏。

北京开墙打洞如何“长治”？右安门内大街77号楼给出答案

右安门内大街77号楼，一层临街的墙面统一都刷成了淡灰色。曾经的开墙打洞全都恢复成了居民楼的窗户。窗前还种上了低矮的绿植，形成了隔离带。居民的生活也从昔日不堪其扰的嘈杂声回到了如今的宁静。

右安门内大街77号楼前已被绿植占据。

而在丰台区贾家花园7号楼一层，蓝色的围挡被打了三个大洞，三个大洞后面是正在经营的多家商铺。一些商铺在关停后，又重新开始装修。

这里曾在去年因开墙打洞被相关部门查封并用蓝色围挡围起来。

记者调查发现，一些小区中开墙打洞的商铺虽然门脸儿被堵住，但商户并未搬离，而选择继续坚守。有的商户将铁栅栏开个豁口，变窗为门。

有什么办法能让开墙打洞被封堵后的居民楼长治久安？右安门内大街77号楼给出了自己的答案。

记者探访右安门内大街77号楼 定期巡查防反弹

9月10日下午5点，右安门内大街上往来的车辆行人络绎不绝。街边的一排小楼干净整洁，一层临街的墙面统一都被刷成了淡灰色。

然而，在一年以前，这里是另一番景象。接孙女放学回家的李奶奶指着位于右安门内大街西侧的一排楼房，告诉北京晚报记者，以前这边开墙打洞的可多了，卖衣服的、做餐饮的、卖菜的……都在一层做生意。“不仅把楼房弄得不美观，周围的环境还因此乱糟糟的。后来，全都给堵上了，墙面也重新刷了一遍，看起来舒服多了。”

如今，右安门内大街77号楼，楼体的一层全都恢复成了居民楼的窗户。仔细看，还能发现从前开墙打洞被封堵的痕迹。窗户前还种上了低矮的绿植，形成了隔离带。在77号楼旁边的右安西里5号楼，临街的一排墙面上也全都是整整齐齐的住宅窗户，窗户外还都装上了统一的铝合金护栏，单元楼的门洞也是新粉刷的淡黄色。

住这栋楼的居民张先生告诉记者，开墙打洞还没有被封堵时，不少商户都把临街的窗户改装成了玻璃门。卖衣服的几家商户把商品都摆到楼墙的过道上，进出商店的人经常把自行车摩托车停在旁边。“今年封堵完开墙打洞之后，楼前的过道宽敞了、干净了，进出单元楼的基本上都是住户，住得安心多了。”

白纸坊街道一名工作人员表示，为了确保一楼经商不反弹，他们对城管、公司、工商、食药等部门的执法资源进行整合，多部门联合在一起，细化工作方案，同时明确分工，开展环境综合整治。“我们还对台账项目进行定期巡查，发现问题及时处理。”

贾家花园7号楼曾被关闭的底商又在装修。

贾家花园7号楼 拆开围挡继续干

丰台区贾家花园7号楼一层，一米多高的蓝色围挡被打了三个大洞，断成了几截。三个大洞后面是正在经营的三家商户。

附近居民马先生介绍，贾家花园7号楼的底商，去年因开墙打洞被街道查封并用铁栅栏围起来。但今年春节后，几个商家私自拆除了街道围的围挡，重新开始营业。

在围挡中间的大洞处，一辆写着“××物流”的货车横着停在人行道上，车身挡住了行人的去路，车头探到了马路边缘。货车旁边的栅栏外围，几辆印着“顺丰速运”的小三轮正停在马路上。

围挡内，一辆小轿车同样横着停放在店铺前的人行道上，一家汽车保养店的工作人员正在为这辆车修理轮胎。这辆车后面，还停有两辆车等待修理。同样拆了栅栏，正在营业的，还有靠北边的五金店。

除了已经营业的，还有几间房正在装修。碎石子在门前散落一地，几个高高的脚手架立在人行道上。马先生反映，几家经营的底商经常占路扰民、污水横流，给周围居民带来很多不便。“正在装修的这几间房，本来已经关停了，但在一两个月前又开始动工。”

丰台区城市管理综合行政执法监察局东铁营街道执法队工作人员表示，去年街道办事处联合工商、食药、派出所及东铁营执法队对贾家花园周边开墙打洞现象进行联合整治，贾家花园7号楼底商已纳入办事处开墙打洞逐步拆除计划。但几家商户为了自己方便，将围挡拆下来。“我们治理的进度不会停止，将会同多部门联合执法。”

定福庄西里2号院的广告牌又回来了。

定福庄西里2号院 垫起楼梯强支撑

东五环外的定福庄西里2号院，一层的灰色墙体外，是开墙打洞治理后建起的围栏，整体安装的铁栅栏被一些商户打开了一块缺口。自制的台阶摆在了窗户下面。每当有人进出店铺，都需要弯着腰钻过高约一米、只能容一人通过的窗户。

在居民李先生眼中，治理前这里曾经是一排的门脸儿房，许多商户从事电动车销售、建材销售等生意。十来家商户不仅打掉了一层楼房的墙体，同时在店门外加盖了彩钢板房屋，房屋占据着部分人行路。“有的商户在人行路上切割铝材门窗，整天闹哄哄的。”

两年前，集中整治将商户拆除的楼体恢复，那些被打掉的墙体又变回了窗户。一名居民表示，当时楼下的底商撤去了牌匾、拆除了加盖小房，被打掉的墙体也在整治中恢复了原貌。“这对三十多年的老楼来说是好事儿，起码不闹了，楼安全了。”

但在封堵后不久，闪着红灯的广告牌又回来了，五金建材、钓具、足疗、复印……一层的店铺又恢复了改造前的热闹。“生意确实没有之前好了，也有一些商户陆续离开了。” 一名五金店商户表示，自己已在小区中经营多年，在封堵之后，只能通过“破窗而入”的方式继续经营。

朝阳区城市管理综合行政执法监察局工作人员表示，对于开墙打洞反弹的现象一直都很关注，并进行监督和巡逻，杜绝出现反弹情况。同时，对于开在居民楼中的商户，将对其进行劝诫，在保证周围环境和楼房安全的前提下进行经营活动。

专家点评管控职能应形成合力

《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房。

在物业管理专家童超看来，“开墙打洞”的商户主要集中在老旧小区中的临街楼房中。不仅威胁着楼体安全，此类经营行为，会对周边居民产生影响。“现实中，很多商铺被堵住了，但是经营行为依旧还在。”

在应对开墙打洞回潮时，可以通过分级制度来进行防控。重点监控高发地区，在一些已经形成网格化管理地区中，小面积、多频次地进行不定期巡查。多方面收集违法点信息情况，在发现反弹问题后，明确主责部门，进而快速解决问题。

北京京禧律师事务所律师刘洋表示，应对开墙打洞破坏公共设施、扰乱公共秩序等行为进行限期整改。对限期内不予整改的行为，进行相应的强制措施。北京大学政府管理学院教授萧鸣政则也表示，“要使管控职能最终形成合力，从而提升防控反弹的工作效能。”

来源：北京晚报 记者 赵喜斌 谢宇航编辑：TF013

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