基本信息
话不多说，直接干货。这里是客观真实的鲜房评测，我是令狐少侠，本期咱们要评测的是位于鸿园板块的鸿园。
先说一下开发商河南鸿宝置业有限公司，鸿宝置业做园林绿化起家，老板和建业的胡葆森颇为相似，都是1992年公务员下海经商中的一员，有情怀有想法，最早在海南打拼后又转战河南。
2002年作为金水区重点招商引资项目落户到这里，参与到区域的建设，先后承担了鸿宝路、鸿苑路的绿化、亮化等工程。
2003年敏锐地观察到国家在公路和电力等垄断行业政策放宽所蕴含的巨大发展机遇，果断出击取得开封黄河大桥投资权，凭借在高新电子、星级酒店、商业物业等行业的盈利，对鸿园的现金流提供了大力支持。2010年河南鸿宝置业有限公司从许昌迁至省会郑州，企业正式进军园林房地产领域，同时开始打造第一个项目：鸿园。
鸿园位于东三环与鸿宝路交汇处向东800米，临近北龙湖、东区CBD、龙子湖三个区域，该区域住宅限高45米，规划容积率低于2.5，没有15层以上的高层建筑，主要以平墅别墅为主。
目前周边项目有清水苑、秀水苑、在售的有瀚海尔湾以及待售的天伦绿城桂语兰庭以及金地和泰禾东府大院等项目。
项目总占地2800亩，容积率1.3，目前在售的是6期，占地133亩，建筑密度26%，绿地率35%，规划了19栋叠墅包含18栋6+1层和1栋8+1层以及11栋洋房。物业采用鸿宝物业，戴德梁行物业顾问，目前物业费未定，可以参考前几期叠墅6元/㎡、洋房2.8元/㎡。
据销售员讲外立面采用深灰色和太空白色太空铝板、大面积的落地窗组合而成，这个产品立面和绿博板块的的建业新筑有些类似。
鸿园外立面与建业新筑外立面对比图
整个社区别墅与洋房之间有下沉式会所，设置有游泳池、健身房、瑜伽室，社区规划设有五个出入口，其中最南侧为人行主形象出入口，东侧一个机动车出入口，西侧两个机动车出入口，幼儿园是一个独立出入口。
除幼儿园地面停车外其余全部设置为地下停车。规划机动车停车位1000余个，车位配比1：1.7，同时地下配备了100余个充电车位。
接下来咱们看下鸿园的配套。
先说交通配套，鸿园附近公共交通比较匮乏，目前地铁暂无，公交有262、275路。未来规划地铁1号线延长线距离鸿园也有一定距离，可以说公共交通不占优势。
目前周边交通主要依赖几条干道，南北有东三环，东西有连霍高速、北三环，规划在建有南北向的鸿苑路可连接龙子湖。
教育配套：目前建成的有金水区第二实验小学，规划有中学以及幼儿园以及省实验高中即将落地。 其它配套：周边规划有医疗服务站，另外距离郑大一附院车程不到20min车程，项目临近贾鲁河和须水河，周边环境宜人。
鸿园区位图
营销中心观感
1.迎宾
笔者开车从东三环行至项目处，用时20分钟左右，鸿园售楼部是和业主会所在一起，项目有专门的停车区域，停车时有倒车指示。
门口停车区域
会所大门
进入项目后，门口有置业顾问到访记录询问，随即安排了一名置业顾问接待，一楼是业主会所，二楼是售楼营销中心，三楼有样板间和儿童活动区域，四楼是艺术展览馆。在置业顾问带领下，笔者坐电梯来到二楼，期间置业顾问提到项目所用电梯也为蒂森克虏伯电梯。
会所楼层展示
2. 置业顾问接待
接着就从区域、大沙盘、6期沙盘开始为笔者讲解，讲解过程比较细致，对于周边区域、交通、配套、周边楼盘都能明确且细致讲解，但是对于红线内外不利因素并没主动提出。由于目前尚未开盘，价格未释放，根据之前5期价格下叠31000元/㎡，上叠25000元/㎡，洋房14000元/㎡（仅供参考）。 案场有主动递水服务，并且询问茶品需求，整体物业做的细致到位。 3. 户型鉴赏在介绍完区位配套等情况后，置业顾问带领笔者看了洋房与叠墅产品户型，接下来为大家一一介绍。
下叠一层二层223m2
中叠三层四层206㎡
上叠五层六层带露台
▼叠墅效果图
160-165㎡洋房 标准层户型图
139-143㎡首层户型图
134-137㎡顶层户型图
4.样板间参观
由于项目是精装，目前叠墅尚未做样板间，只有160-165㎡洋房标准层样板间，笔者去参观看了一下装修标准。
笔者仔细看了一下，装修标准不低于北龙湖精装项目，用材大多为国际一线品牌，尤其是餐厅卫生间五金等。
鸿园洋房装修标准
洋房1T2户，电梯入户，配备铸铝装甲门加指纹密码锁
客厅6.8米面宽，连着主卧有13米多
厨房弗兰卡水龙头和水槽
博士油烟机燃气灶
贝克巴斯垃圾处理器
主卧杜拉维特洗面盆
主卧定制浴缸，汉斯格雅花洒
贝克洛门窗
整体来说，洋房装修标准不低，是整体用材用料标准还是不错的。
5. 往期项目参观
在置业顾问的帮忙下，笔者参观了目前项目的一期二期，一期二期的建筑风格为法式建筑，交付时间也比较长了。下方可以看鲜房视频。
▼鸿园一期二期航拍视频
视频加载中...
总结
优势：首先产品很好，在郑州四环内有这样的产品不多见，其次是周边环境不错，湿地公园和水系比较丰富，假日在周边度假钓鱼都很方便。
最后是地段优势，其实这个项目的地段临近北龙湖、CBD、龙子湖，产品用于改善是个不错的选择，借用项目一句文案：可以鸿园墅，何必北龙湖。北龙湖大平层的价格在这里可以买到叠墅，那么这里也是东边或者北边改善外溢不错的选择。
劣势：目前配套不成熟，目前只有鸿园和清水苑在这里开垦，公共交通比较匮乏，路网都还没打通，另外就是商业匮乏。后续有天伦绿城、瀚海尔湾、泰禾的加入，鸿园片区势必会更热闹些。
以上就是本期测评的全部内容，下期见。
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