请多用市场化手段调控房价

请多用市场化手段调控房价 更新时间：2011-2-13 10:52:24 　　新年刚开始，针对高房价的行政限价就发挥到极致，先是“国八条”，仅隔1天房产税就接踵而至。调控政策连续出台，不可谓不严。

更甚的是，日前“限购令”之风从一线城市向二三线城市蔓延：先是北京、上海、深圳等一线城市，紧接着武汉、厦门等二三线城市相继出台了房地产细则，不约而同地祭出限购大旗。

这也表明了政府对房价调控的基调已经从2010年的稳住房价转变到今年的让房价下跌。未来只要房价不下跌，政府的调控就不会停止。

行政手段调控房价果真能让房价下来？从去年的两轮较大规模调控结果看，最终效果值得怀疑，而且多少有点适得其反。

以一刀切的行政手段，行违背市场规律之事，结果将是既无法达到抑制房价的目的，还会颠覆房地产新政理该蕴含的基本价值观。

对于高房价，我们还得用市场化的手段来调控。事实上，世界各国都是建立以市场化手段来解决住房问题。

限购政策全面推广

“国八条”的正式出台，也意味着限购政策将正式全面推广。据不完全统计，自2010 年4 月30 日北京首次出台限购政策以来，截至目前已有24 个城市出台了限购政策，部分二三线城市囊括其中。

而按照此势头，有专家预计发改委有房价统计数据的全国70个大中城市中的其余48个城市将会陆续出台“限购令”。

行政手段调控房价果真能让房价下来？其威力作用恐怕有限。

天相投资最新的研究报告指出，“限购令”从去年执行到现在，对抑制需求的作用有限。他们以四周作为一个周期，以出台限购政策的时点所在周期为界，挑了选四个一线城市和四个二线城市为例，观察各城市每个周期在限购令下的平均成交情况变化。

以北京、上海、深圳与广州四个一线城市为例。在出台限购政策之后，四大城市的成交面积均出现了一定程度的下降，其中北京变化最为显著。

北京在出台限购政策之后两个周期的成交面积下降最为明显，但自第三个周期触底回升，到第五个周期时已基本达到政策之前的水平，之后一直维持在限购令出台时销售面积水平上下。上海、深圳、广州三个城市出台限购政策所在周期均为2010 年中的最高点，之后虽有一定程度的下降，但仍处于高位。

而天津、南京、宁波与厦门四个二线城市效果与一线城市一样，在出台限购政策之后，成交面积也出现了一定程度的下降，但其下降幅度较小，回升速度也相对较快。

天津限购政策所在周期的成交面积为2010 年中的最高点，之后的三个周期虽有所下降，但仍大幅高于2010年其他周期的成交面积。宁波、厦门最新周期的成交创2010 年以来的第二高点。

除北京外，其余7个城市的“限购令”均是在9月底、10月初出台，是传统的销售旺季。

从“限购令”出台前后的成交情况来看，“限购令”并未对销售产生过大的影响。“限购令”后，成交面积虽有所下降，但与“限购令”前相比，多数城市仍处于相对高位。

另外，“限购令”的主要作用是在限制投资性和投机性购房，二手房不在限购之列。

如今年1月25日出台的合肥版“限购令”。一般来说，许多城市的二手房成交量多过新房成交量，因此“限购令”影响有限。

值得一提的是，限制购房并没有解决我国房价内生上涨的根源问题，尤其是体制和机制问题，因此无助于我国高房价问题的解决，最终必然和先前推出的其他新政措施一样无果而终。当然，“是否会长期实施下去，首先要看政府的意志，更要看后续治理政策的有效性。”

应用市场化手段调控房价

市场中商品的价格首先是由供需关系决定的，解决供需矛盾是解决房价问题的根本之策，房价问题还应运用市场化手段解决。

事实上，“限购令”以行政的手法调控市场，是反市场的行为，最终会受到市场规律的惩罚。因此，调控房价还得用市场化的手段来解决。据了解，世界各国大多都是建立以市场化手段解决住房问题。

“限购令”只能发挥临时降温作用，并不能真正改变市场预期。只要购房市场量还存在，“限购令”就阻挡不了“丈母娘需求”和“假离婚需求”，甚至有可能使“限购令”变成“炒房令”，其结果只会事与愿违。

而市场化的手段来调控房价，一般来说就是运用税收等政策抑制房地产投机。这可借鉴国际经验和考虑国情的基础上合理设计新税制。

从国际上看，像德国与英国等欧洲国家就做得很好。

在德国，由于税收负担较重，投机者炒房热情不足；而英国中产阶级都习惯于持有基金或是其他稳定收益的理财产品，而不是靠炒房来赚钱，因为持有房产的成本很高。

因此，对于令人头痛的高房价问题，政府可以多运用市场化的手段调节，少用行政化的政策控制，或许这样才能更好的解决百姓安居问题。

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