《经济学人》：全球房价整体仍然高估

《经济学人》：全球房价整体仍然高估 更新时间：2010-1-13 4:52:41 　　回顾去年秋天，当时在《经济学人》发布的全球房地产价格综述中，只有两个国家的房价同比是增长的。但是，后来多国的房地产市场都有所好转。　　最近一次《经济学人》的房地产市场调查显示，现在已经有六个国家和地区的房价增幅出现正值，其中中国香港的增长率更是达到了两位数。尽管有些地方的房价同比仍呈降势，但是房地产市场也正在恢复。　　在美国，包含十大城市的标普凯斯席勒房价指数在连续上涨五个月后，最新的数据保持了稳定，2009年10月份的价格水平同比下降6.4%，而一年前的房价降幅大约是它的三倍。　　现在房地产市场企稳，可能意味着房价下降的幅度已经足以修正全球房地产的泡沫。为了验证这个假设，《经济学人》创建了一个房地产合理价值的评估方法――市租率，即房价与房屋租金的比值。该评价体系与股票市场分析师所使用的市盈率类似，股票价值由未来盈利的现值决定，同样房价也应该反映房产主收益的期望值，而这些收益可用房地产投资者获得的租金来计算，当然也等同于为自住房屋主省下的租金成本。　　如果市盈率高出长期的平均值，那么股票价格就会被认为是高估。同样的道理，假如市租率超过常态时，则房屋购买者就为房产支付了过高的价格。照此标准，调查中只有少数国家房价显得低廉。其中包括日本，当地房价持续的下降，使得市租率比1975年以来的平均值低出34%。而瑞士的市租率也低过其长期平均水平。德国的房价看起来也很便宜，由于我们的评价基准仅仅只是追溯到1996年，德国房价的一段上升期未被计算在内，因此德国的真实市租率可能会更低。　　因为全球房地产泡沫没有波及到德日两国，所以这两处的低房价并不足为奇。让人吃惊的是，房地产泡沫的破裂也已经将美国的市租率带回到长期平均值水平。如果基于美国Case-Shiller指数，从众所周知的2006年初的高点，美国房价于2009年三季度已经跌落到合理价位下方的3%。然而，根据美国联邦住房金融机构――即房利美和房地美监管方的数据却是另外一种结果。用该处的数据计算，美国房产的市租率仍高出平均水平14%，但是FHFA排除了次贷支付的房屋，而次贷房屋的甩卖状况更为普遍，因此并不能完全反映美国房价的下跌程度。　　可是，房价的修正程度在其他国家却不甚明显。英国的房价又开始重拾升势，而且价格看起来仍然高昂。中国的房价也在上升，但房地产泡沫并不显著。而中国香港则另当别论：该地区声名狼藉的动荡房地产现在再度繁荣，尽管其市租率已经超过历史平均水平的50%。　　另外，欧元区估值过高的市场中，房价仍在走低，比如法国、西班牙和爱尔兰。当然，没有什么评价体系是完美的。市租率评估的缺陷之一就是没有考虑实际利率的变化情况。西班牙和爱尔兰在1999年加入欧元区之前，实际利率相当低。这可能导致更少的租金收益和相对历史数据显示的更高市租率水平，所以能够解释为什么西班牙的市租率随时间推移呈上行态势；而在英国，该比率更多的是围绕长期平均水平波动。　　部分由于上述原因，房地产合理估值体系也会因追溯各国初始数据的年代不同而有所出入。爱尔兰比起西班牙似乎房价高估不多，这是因为可循数据只能到1990年，漏过了该国市场不活跃的一段时期。如果平均市租率从1990年开始算起，西班牙房价也只高出平均水平的24%，而非表1中所示的55%。如此，这些市场的房价可能会被高估。　　尽管存在这些不足，市租率的评估体系依然是检测各国房地产市场膨胀程度的有效工具。受未来价格上升的预期推动，会使得房地产繁荣演变成泡沫。　　而人们经常用供应不足或者人口变动来解释高房价，但是这些基本因素同样会推动租金的上涨。美国房价重新与租金保持一致，表明美国最艰难的修正阶段已经结束。然而，欧洲房地产市场的修正则远没有结束。

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