社科院把脉房地产金融：明年房贷增长“先降后升”

社科院把脉房地产金融：明年房贷增长“先降后升” 更新时间：2010-12-9 7:30:19 　　中国社科院8日发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告》，就金融市场与住房市场问题进行了回顾，预测了明年的走势并提出了相关的政策建议。

回眸2010:信贷垄断格局依旧房贷增速降势待稳

根据绿皮书中的分析，今年前9个月，由于房地产企业在上市、扩容、发行企业债券等方面陷入停滞，房地产信托融资屡吃红牌，基金、保险等刚刚试探性进入房地产市场，中国房地产金融市场依然延续着信贷主导的格局，商业性信贷和政策性信贷占比超过90%。其中商业性信贷又在房地产信贷融资结构中占比高达80%以上。

参与撰写绿皮书的中国社科院财政与贸易经济研究所高广春博士说，2010年房地产市场商业信贷走势可以用16个字概括，“增速放缓，趋势待稳，比重趋降，依然高位”。

绿皮书还指出，2010年我国房贷增速缓降，但降势不稳。2010年5月至8月，国内贷款和调整房贷的同比增长率和环比增长率均出现连续下滑，但9月呈现抬头迹象。

2010年房地产信贷市场利率持续走紧，一是银监会力推差别化信贷利率的严格执行，二是2010年10月央行三年来首次加息，房地产贷款的利息成本相应加大。

展望2011:房贷增长“先降后升” 房贷利率总水平趋高

绿皮书预测，2011年我国的房贷将沿着一条较为审慎的路径演进，已经形成的房贷规模走低的趋势恐怕要延续，下半年随着房贷政策效果逐步显现，政策趋松，房贷将有所回升，全年总量略升。

绿皮书同时预测，2011年防通胀压力促使央行进一步加息的可能性加大，房贷利率总水平趋高，首套房贷的利率倾向于向一般商业贷款利率位置收敛，而二套房贷和多套房贷利率则倾向于从一般商业贷款利率位置离散。利率的此种走势在抑制投机的同时，也弱化了对刚性需求的优惠，殃及保障房制度的推进。

对于2011年房贷的走势和水平，高广春说：“我们的结论是，2011年中国房地产贷款投放大约保持在2万亿元的水平，按照不同比例分布在四个季度。”

政策建议：健全市场体系增强结构调节

针对房地产金融市场，绿皮书建议，一是建构有效的保障房融资支持体系，并提供担保、保险等信用增级支持。高广春说，保障房融资渠道之所以不畅，症结在于保障房建设和消费存在信用缺陷，商业银行由此缺乏积极性。由政府出面建立政策性金融担保、保险等信用增级支持，可弥合保障房建设消费的信用缺陷，为商业银行解除后顾之忧。

二是建构有效的操作、检测和评价体系，以提高房贷新政执行力。高广春指出，建构这一体系的核心是细分差别化房贷政策目标，形成具有针对性的实施、监管和激励约束手段，以有效监测一套房贷、二套房贷和多套房贷的走向，准确评估政策效果，以达到促进房地产均衡稳定发展的目标。

三是鼓励创新和多元化，扩大住房抵押贷款证券化试点的范围，建构住房抵押贷款信贷二级市场，支持非信贷金融工具进入房地产市场，改进住房公积金运作模式。

四是在推出新的房地产调控政策中，特别是总量政策，要充分体现“结构化”“阶梯化”的特点，彰显以保障低收入者为导向的保障政策。高广春说，就是在总体从紧的同时，要继续强化“有保有压”。

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