“部分地区房贷利率下调”提升宽信用预期,债券市场或接近临界点_1

“部分地区房贷利率下调”提升宽信用预期,债券市场或接近临界点

新华财经北京2月23日电 (记者沈寅飞)近期,债券收益率连续多日反弹,10年期国债收益率最高触及2.85%,刷新两个月高位。与此同时,虽然2月份LPR利率持稳,但多地房贷政策宽松,引发市场关注,也对债券市场亦产生或多或少的影响。

业内人士指出,随着房地产需求端放松的信号持续增加,此前对于“宽信用”制约的因素也逐步被弱化,债券市场也越来越接近临界点。接下去需要关注政策对于市场的引导作用,总体仍需保持审慎。

部分地区房贷利率下调引发市场关注

2月21日,新一期LPR公布。其中,作为房贷利率基准锚的5年期以上LPR为4.6%,与上月持平。同日,工商银行等六大家银行下调了广州地区房贷利率。其中,首套房优惠审批利率从此前的LPR+100BP(5.6%)下调至LPR+80BP(5.4%),二套房优惠审批利率从此前的LPR+120BP(5.8%)下调至LPR+100BP(5.6%),引发市场关注。

此前一些地方的信贷部门也对当地房地产市场有所动作。如山东菏泽部分银行下调了个人住房贷款首付款比例,“无房无贷”购房者首付比之前最低30%,降至最低20%。春节前后,重庆、江西赣州的不少银行也已经将首套房贷首付比例降至20%。

业内人士指出,后续各地将可能出台更多针对首套、二套房按揭贷款的调整措施,包括抓住开年政策红利期加大按揭贷款投放力度、对合理住房贷款需求应投尽投,放款周期有望进一步缩短。

同时,房地产并购项目获得来自银行的支持。公开数据显示,今年1月21日,浦发银行在银行间市场发行一只并购债券“22浦发银行02”,发行规模50亿,利率2.69%。其募集资金在扣除发行费用后,将用于房地产项目并购贷款投放。此后,兴业银行广发银行平安银行均表态,将发行房地产项目并购主题债券,涉及金额200亿元。

申万宏源分析师孟祥娟认为,在政策支持下,银行或将对原本属于中高风险房企的、体量较大的、区位优势较好的项目进行并购,并提供更多信贷支持。

远东资信分析师申学峰认为,近期房企融资环境在不断改善,支持并购融资工具、并购贷款等政策陆续出台,房企资金断裂风险降低。

债券市场或接近临界点

2021年市场表现为“紧信用+宽货币”,其中“紧信用”主要源于城投和地产融资受限。房地产销售持续下行,在房地产缺席的情况下,投资者对于“宽信用”的效果存疑。民营房企还接连出现债券违约,导致大量房地产企业退出土地市场。从高频数据上看,去年下半年以来房地产的销售不及预期,尤其是二三线城市压力普遍比较大。

“房地产开发资金来源中销售回款占约40%。在2021年融资环境趋紧的背景下,地产销售大幅下滑,这导致现金流回笼紧张。去年12月之后贷款虽然有所回暖,但市场信心难以恢复,销售跌幅扩大。”鹏元国际企业评级董事郭莹说。

兴业证券分析师黄伟平认为,近年来,“房住不炒”、不发生系统性金融风险、合理发挥房地产“稳增长”作用的房地产调控政策“三大底线”逐渐形成,带动我国面向利益相关者的房地产全方位协同监管体系加速建立。而全方位协同监管体系下房地产市场调控边际收紧,房地产企业资金回流受阻,这可能是导致目前房地产投资下行的重要政策因素。

中信证券分析师明明认为,随着房地产需求端放松的信号持续增加,此前对于“宽信用”制约的因素也逐步被弱化,债券市场也越来越接近临界点。

当前行情仍需保持谨慎

从目前公布的数据来看,2022年1月房价环比下跌的城市数已经开始减少,一线城市环比已经转正,二三线城市环比降幅收窄。

明明认为,考虑到部分城市首套房贷首付比例下降、房贷利率降低,商品房销售向上的信号最快或在今年3月份出现。从2月市场降息预期落空开始,央行的货币政策进入观察期,虽然没有转向收紧,但也不再有进一步宽松的措施。

业内人士指出,“稳增长”不等于“强刺激”,对于房地产行业的支持力度也不可能重回2014-2016年的状态,因此预计后续利率上行空间有限,但是并不是趋势大拐点,调整之后债市的机会反而逐步显现。

广发证券分析师刘郁则认为,伴随着宽货币的呵护,2月税期之后,隔夜资金利率可能重回2%以下,短期资金扰动消退。市场不存在加息或者降息预期时,10年期国债围绕1年期MLF利率窄幅波动。当前10年国债2.85%或已接近宽信用前两个阶段的收益率顶部位置。

观察历史上春节到两会召开前行情,2012年以来,10年期国债利率以上行为主。尤其是开年稳增长和开门红诉求明确的年份(2012、2015和2019),利率上行更显著。

天风证券分析师孙彬彬认为,虽然当前微观数据仍然偏弱,但政策稳增长诉求也更加明确,参考历史,我们需要关注政策对于市场的引导作用,暂不作否定交易,毕竟政策随基本面变化也在逐步推进。两会召开之前,建议总体保持审慎,往后看,2月PMI和3月开工数据是关键。

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